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Rail and Property Development in Hong Kong: Experiences and Extensions 发布时间: 2011-06-01 点击: 2158

Rail and Property Development in Hong Kong: Experiences and Extensions
(香港地铁与房地产开发:经验与启示)
Cervero R, Murakami J.
Urban Studies, 2009, 46: 2019-2043.
香港轨道交通与地产的联合开发(R+P)模式全球闻名,它是世界上少数几个盈利的公交系统之一,这很大程度上得益于R+P模式。由港铁公司(MTRC)遵循“价值获取”原则广泛实施该模式,成为地铁投资的最佳范例。公司通过建设地铁提高一个地区的可达性和公交服务水平,使这个地区的土地价值高于城市的其他地区,有时甚至超过几个数量级,公司从土地价值中转换一些利润,用来补偿地铁建设的投资,这是港铁公司进行地铁建设的主要方式。
已有大量学者对于香港地铁建设的投融资模式有了大量的研究,同时也对香港站点周边的高密度开发、有效的公交衔接以及舒适的步行环境设计进行了相关研究,Cervero R 和Murakami J的这篇文章通过对R+P对地铁建设投融资作用与其对建设可持续社区的影响的探讨,表明R+P不仅仅是在地铁上盖物业的最终产品,而是通过对地铁站点地区规划、监督、执行与管理,以挖掘土地升值的一个周密详尽的过程。当将公交导向的设计、高质量的步行环境和混合的土地使用与其相结合,R+P可能在吸引公交乘客和获取房地产利润方面而言更为成功。
本文首先论述了R+P如何进行铁路基础设施融资和带动城市发展的方法。即港铁公司首先以为建设地铁前的地价从政府购得新规划铁路项目中的若干用地,然后修建地铁,同时与其他房地产开发商共同开发沿线用地,港铁公司从土地升值中获取的利润,则可用于修建新的地铁。事实上,这种方式还带来了如高密度发展、减少拥堵、大气污染和能源消耗等更大的社会效益。
其次,研究通过对香港25个轨道交通站点的调查,获得了相关数据,建立了一个有关R+P的聚类分析,来总计站点地区建设项目的环境和区位的属性,包括建设面积、建筑用途、开发强度、用地混合度等相关因素,提出公交导向的设计对站点吸引客流和周边土地升值产生了重要影响这一假设。为验证这一假设,研究建立了相关的数理模型,首先使用基础模型来验证站点地区公交衔接、土地使用和区位对吸引客流的影响;其次,使用“R+P模型”,为基础模型补充一个虚拟变量,用以表明他们是否是R+P开发项目,进一步细化区分公交导向设计与R+P开发的影响。
本文的研究方法非常值得借鉴。研究首先通过大量的调查,对调查现象进行分析提出假设,最后通过实证案例的研究验证假设。研究并没有进行复杂的数据模型分析,运用了基本统计学方法,即将研究问题剖析清楚,是非常适合城市规划工作者的研究方法。
此外,本文通过对香港R+P模式的探讨,将其扩大到当前正在快速发展的亚洲城市进行讨论。这种模式带来的不仅仅是可持续发展的资金,更是可持续发展的城市化。当前,我国大量的大城市正在处于城市化快速发展时期,轨道交通的规划与建设正如火如荼的进行,依托轨道站进行的土地开发已有卓有成效,但多数对于成功案例的借鉴还是流于形式,产生了客流不足、建设资金匮乏等问题。本文正是从轨道交通建设的整个实施系统与影响机制进行了全面的分析,以实现居民、政府、地铁建设者、地产开发商等多群体的共赢,为可持续的城市化发展提出了建议,研究结论对城市规划工作者、管理者都具有很强的启发性。
(供稿:卞硕尉)

Influence of the Residential and Work Environment on Car Use in Dual-Earner Households
(在双收入家庭中居住和工作环境对小汽车使用的影响)
Kees  Maat,Harry J.P. Timmermans
Transportation Research Part A: Policy and Practice, 2009, 43(7): 654-664.
到现在为止,很少有分析研究家庭状况对小汽车使用的影响。本文假定,在其他变量相同的情况下通勤模式的选择取决于夫妻的就业状况和工作特点,通勤距离等。不仅是与住宅的位置,而且工作特点,包括工作地点都影响汽车的使用。
我们将家庭作为研究的一个因子,通过就业状况和小汽车的拥有量将家庭分类。对就业状况而言,单收入家庭和双收入家庭区分开来,男性工作者和女性工作者分开。对小汽车拥有量而言,将家庭分为没有小汽车家庭,一辆小汽车和两个家庭成员都有小汽车的家庭。
第一个假设是关注的住宅附近的环境。在单收入家庭中,高的居住密度和家与火车站之间的短距离显著的增加了男人使用汽车的概率。但是,调查没有发现这些因素对双收入的家庭有什么影响。由此可见,在选择通勤模式中,双收入家庭不受他们的居住环境的直接影响。
在与我们的居住环境有关的调查结果对比,有关的工作地点的环境所产生的影响要显著的多。根据我们的第二个假设,双收入家庭当他们工作的地方人口密度较高的情况下,相对于汽车更倾向于选择地铁或自行车。不过,对于单一收入来源的家庭来说这些密度的影响是有限的。
我们的第三个假设,夫妻中一个人的出行模式的选择会对另一个人产生影响。比如,显然在有小孩的家庭,男人更容易将车留在家里这很可能是妇女更经常有接送孩子上学或日间照料的责任。他们结合自己的工作活动选择相应的交通模式,而汽车是最灵活的交通方式。
最后,既然我们分析了工作地点对出行方式的影响,我们认为其他的工作特点也会发挥作用,也应当列入分析。另一个明显的影响因素,但仍然很少在文献中提到的是,拥有公务车在很大程度上促进了小汽车通勤模式的选择(有趣的是,这主要涉及到男性)。此外,工作的天数,灵活的工作时间和家庭办公都对小汽车的使用产生一定的影响。
(供稿:张小勇)