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城市开发与土地经济(刘冰) 发布时间: 2012-02-09 点击: 2618

中国城市化战略、农村发展和土地使用变化:一个多层次的综合评估
经济市场化、全球化以及有利于经济增长的政策设计促进了中国快速的城市化,这对城乡社会经济的平衡发展造成威胁。本文从整体的角度,将中国城市化战略与土地使用变化及其对农村社区和农业生态系统的影响联系起来进行研究,能源、资金和人力时间以及反映环境压力信息的变量被结合起来,用以比较不同的家庭类型和土地利用模式的更新变化情况。作者分析了不同家庭类型在粮食自给、劳动生产率、净收入、风险分散等方面的差异,以及在不同的土地利用情境下,农村能源使用、氮肥使用、非工作时间、劳动生产率等方面的变化。结果显示,农村向城市的人口迁移将会促进单一功能的农业体系,由此减少农村的粮食自给和风险的多元化,这使旨在改变当前的土地使用和取代当地居民的城市化战略,在提高经济效率的同时也带来化石能源消耗及环境压力的增加,并降低了被调查地区的农业多功能特点。基于这些发现,论文发起了关于中国农村发展政策的关键性讨论,认为政策制定者和规划人员应该考虑农村地区的多功能性,将其作为实现农村发展目标的重要战略之一。
来源:SICILIANO G. Urbanization strategies, rural development and land use changes in China: a multiple-level integrated assessment[J]. Land Use Policy, 2012, 29(1): 165-178.

“边缘地带”的土地使用变化:伦敦农村-城市边缘的政策和压力
绿带政策已帮助英国最大的城市创造了城乡界面混乱的城市景观。绿带的主要功能是保持环绕城市的绿化空间,将城市与周边开放的广大农村隔离开来,以控制城市的蔓延扩张。尽管绿带受到了严格控制,在这一地区只能从事某些类型的开发活动,但却形成了相当有活力的边缘地带。本文回顾了英国的绿带政策和问题,重点选择伦敦大都市区绿带的局部区域——谢伯顿地区(the Shepperton area)进行详细的案例研究,通过分析1947-2009年的规划注册登记信息,揭示了与绿带及其相邻建成区开发控制相关的土地使用变化长期趋势。本文还就绿带的未来发展问题,讨论了近期的一些政策改变以及由此引起的争论,涉及这种蔓延控制形式以及它对绿带乃至城乡边缘地带土地使用的影响后果。
来源:GANT R L, ROBINSON G M, FAZAL S. Land-use change in the "Edgelands": policies and pressures in London's rural-urban fringe[J]. Land Use Policy,2011, 28(1): 266-279.

搜寻、迁移和城市土地使用:交通政策的作用
发展中世界的城市特点经常被标以大规模、高失业率、高贫困、高比例的农村移民以及落后的交通基础设施,这些不同的特点紧密联系,只有当政策对这些方面进行整体考虑时,不同市场之间的相互作用才能取得成功,特别是如果缺乏良好的交通系统,对于劳动力市场的结果将有很大的影响。本文作者首次开发了一个由劳动力市场和土地/住房市场共同作用下农村-城市人口迁移的搜寻匹配模型,并能够反映搜寻的阻力和失业情况。首先把工资、就业岗位创造和城市住房价格作为内生变量来描述稳态平衡,接着考虑了三个不同的政策:一个是改善城市公交系统的交通政策、一个是鼓励在城市中投资的入门费政策、一个是向移民施加成本的限制迁移政策。结果显示,这三种政策均能够提高城市的就业,但是交通政策具有更为显著的效果。这是由于通勤成本的降低不仅对土地租金有直接的积极作用,阻碍农村人口迁往城市;同时也使就业岗位的可达性成本降低,对减少城市工资产生直接的作用,从而促进就业岗位的增加和人口迁移的趋势。当这两种效用与搜寻阻力结合起来,土地和劳动力市场的相互作用放大了对城市就业的积极作用。因此,改善城市交通基础设施,尽管会降低从农村地区向城市的人口迁移,却会提高城市的就业岗位。
来源:ZENOU Y. Search, migration, and urban land use: the case of transportation policies [J]. Journal of Development Economics, 2011, 96(2): 174-187.

我的郊区后院不要有租房者:土地使用管制和出租房屋
特别是在新泽西州高级法院著名的《月桂山决定》(Mount Laurel decisions,1975)之后,许多研究人员和政策制定者已经承认区划潜在的社会隔离影响,认为中低收入家庭搬到理想郊区的能力受到高房价的限制。据信地方区划和其他形式的土地使用管制能通过降低供应和增加新住房的面积来提高住房价格,郊区对出租房屋的限制尤其可能会减少中低收入家庭的流动性。本文作者选取租金水平较高的马萨诸塞州作为案例,首先介绍了出租房屋建设的相关法规,从允许建设多户住宅的地块数量、获得特别许可的程序要求、最小的地块尺寸三个方面,客观地衡量了186个城镇的区划措施对多户住宅控制的严格程度。为了排除区划中内生性要素的影响,作者运用工具变量方法,先将现有区划对多户住宅的紧缩性要求作为城市历史特征数据的函数加以模拟,然后根据模拟值对住房市场结果(地块数量、租金和房价)进行回归分析,由此考察区划对出租住房数量和价格的影响,以判别土地使用法规是否限制了出租房屋的供应。研究发现,在那些限制性区划措施更多的社区,其多户住宅的建筑许可量明显更少,但是土地使用管制对租金仅有微弱的影响。这可能反映了多户住宅开发水平较低的问题,当然,各州经济性住房法规之下的公租房给本次分析增加了复杂性。
来源:SCHUETZ J. No renters in my suburban backyard: land use regulation and rental housing[J]. Journal of Policy Analysis & Management, 2009, 28(2):296-320.

UrbanSim:用于土地使用、交通运输和环境规划分析的城市开发模型
大都市地区在响应联邦政府要求土地使用、交通运输规划与环境质量联系起来,以及面向市民所关注的城市增长的负面效应,如蔓延、交通拥挤、房价可承受、开放空间减少等问题时,遇到了巨大的压力。大都市区规划机构所使用的规划模型基本上未被设计来解决这些问题,造成规划人员在系统评价这些问题的能力方面存在差距。UrbanSim是针对当前新兴的要求而开发的一个新模型,由反映家庭、企业、开发商、政府(政策)的选择及其在房地产市场相互作用的相关模块组成。它关注代理人及其对区位和开发的选择行为,使规划人员、决策者和公众更容易理解和分析。本文系统比较了UrbanSim与其他模型的主要区别,介绍了该模型系统的设计,包括数据库、模型结构、事件模拟、情境假设、可达性、数据输出等。并论述了该模型在俄勒冈州尤金-斯普林菲尔德的应用情况,表明UrbanSim在支持土地使用和交通规划以及增长管理方面取得了明显的进步,但仍面临很多挑战,包括:用于处理大量数据准备的软件工具、增强环境分析的模块、形成更多标定和验证系统的方法、增加计算预设指标的评价模块、整合基于活动的出行模型等等。总体而言,较之以往,大都市区的用地、交通和环境必须更加有效地结合,模拟分析模型应该成为这一政策过程的组成部分,但这就要求模型应该从“黑箱”中走出来,使之成为便于地方政府及其部门开展讨论的工具。
来源:WADDELL P. UrbanSim: modeling urban development for land use, transportation and environmental planning[J]. Journal of the American Planning Association, 2002, 68(3): 297-314.

对城市土地使用和交通规划的再思考——澳大利亚城市的公交导向开发机会
公交导向开发(TOD)是令规划者和决策者激动的一个概念。本文以低密度蔓延的城市珀斯为例,研究了澳大利亚城市的公交导向开发机会。首先,在文献分析的基础上,作者总结了TOD的目标以及步行尺度、活动中心、高质量街道和公共空间、多功能混合和足够的规模、公交换乘枢纽、小汽车限速、适度的停车、站点高可达性等10大关键性原则,比较性地分析了它们如何应用于澳大利亚的城市环境,进而将TOD地区划分为“发展型(部分建成的城市开发用地)、棕地型(工业再开发用地)、绿地型(新开发用地)和转变型(低密度改造用地)”四种类型。作者指出了有效实施TOD开发的动力条件,包括目标统一且数量有限的土地所有者、当地政府强大的领导力、调整法定要求的灵活性,接着着重讨论了珀斯市克莱蒙特东北分区(Claremont north east precinct)、罗金厄姆战略区域中心(Rockingham strategic regional centre)等不同TOD类型的案例项目。通过研究,发现了该市实施TOD的制约和障碍因素,主要有:国家和地方政府的审批程序上缺乏支持性的政策,具有争议性的停车供给法定要求,开发商因成本较高而对建设多层公寓的抵制,城市发展走廊上轨道交通系统延伸滞后,公交系统的高峰运能不足等问题。作者最后反驳了认为TOD推行者是社会工程师的评论,并认为有了高层次的政府承诺、相互协调的用地与公交系统、为充分利用TOD机会而对法定规划要求实行的检讨,这些障碍是可以克服的。
来源:FALCONER R, RICHARDSON E. Rethinking urban land use and transport planning —— opportunities for transit oriented development in Australian cities case study Perth[J]. Australia Planner, 2010, 47(1): 1-13.

面向可持续发展的城市更新——可持续住房的作用?
住房是影响城市发展的最重要的公共政策之一,对促进可持续发展具有显著的潜力,但对如何形成衡量指标来监控其发展的关注不足。本文首先对可持续住房的概念进行了分析,并提出了可持续住房评价的系统分析框架,涵盖了经济、社会和环境三大方面,以及房屋的位置、建设/设计、住宅使用和再生等四个关键环节。作者总结了生态邻里、都市村庄和新城市主义等几种代表性的城市更新方法在何种程度上纳入了可持续住房的目标,认为生态邻里较其他方法包含了更多维度的目标,但是它们在实践中都有不少的缺陷,比如许多住宅建在绿地上,其密度低于可持续住房所应达到的水平;对于提供负担得起的住房这一目标,有些案例出现了负担能力的问题。文章进一步详细评估了每种方法对可持续性住房做出贡献的潜力,着重分析了各种方法的优点和缺点,尤其评价了它们对环境和社会方面的影响。结果表明,在注重物质空间而非自然和社会环境的城市更新计划中,这两个方面经常受到忽视而出现“绿色城市冲突”和“精英化冲突”,导致更新开发中的一些不可持续性。诸如在社会弱势阶层聚居的区域,许多问题的根源是社会性而不是物质性的,却常采用拆除最差楼宇的方式。实际上,除了物质环境的改善,社会资源和进程对于建设切实可行的可持续社区也是至关重要的。最后,作者指出需要利用这一框架,对城市更新和住房项目开展近期、中期和远期可持续效果的实证研究。
来源:WINSTON N. Urban regeneration for sustainable development: the role of sustainable housing[J]? European Planning Studies,2009, 17(12): 1781-1796.

“可持续性和宜居性”:中心城的住房满意度研究
由于大多数西方国家的规划体系近期逐步推行更可持续的开发模式,关于中心城的居民住房问题也日益受到关注。与蔓延式的开发模式相反,政策药方越来越多地强调向城市尤其是内城地区的集中。尽管对此的观点存在冲突,但欧洲、国家和地方的政策文件日益倡导城市内更高的居住密度。与许多美国和英国城市相似,都柏林成功地吸引了大量的居民回迁到中心城内新建的居住区,但这些居民很大程度上表明了对低密度居住区的偏好,引起了对这些新建的中心城住区长期可持续性的质疑。在此背景下,本文进行了相关家庭和典型群体的调查,旨在考察这些地区受访者对住房质量和适宜度的看法,以了解居住偏好背后的因素。作者随机选择了1996-2006年建成的50个公寓住宅区,对中心城生活的吸引力以及选择在中心城居住的未来意愿进行评价,分析表明家庭所处的生命周期位置是决定在中心城居住的一个基本因素,体现在以未有子女的年轻家庭为主。作者进一步运用二项logistic模型,重点对个体的流动性行为,即住房满意度进行了详细分析,具体方法是将模型中的非连续变量进行分类,其中主要的背景变量有年龄、种族、收入和住房面积,住房特征变量有储藏室面积、隔音性、厨房面积、外眺景观和以前的居住地。结果表明,居民的年龄、种族等背景变量和住宅单元的设计元素变量,是影响这些中心城居民住房满意度的重要指标。最后,针对近期城市复兴计划强调私人部门利润最大化而非可持续性的趋向,提出从宜居性和可持续性的角度,未来需要一个更加细致入微和多维角度的政策设计。
来源:HOWLEY P. "Sustainability versus Liveability": an exploration of central city housing satisfaction[J], International Journal of Housing Policy,2010,10(2): 173-189.
(供稿:刘冰)