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02城市开发与土地经济(刘冰) 发布时间: 2018-01-24 点击: 2524

城市更新十大原则——为了更好的上海
在增量土地有限的条件下,城市更新可以看作是上海迈向卓越城市的一个重要的战略。上海市政府于2015年出台了《上海市城市更新实施办法》和《上海市城市更新规划土地实施细则(试行)》,标志着上海已经进入以存量开发为主的内涵增长时代。
上海是一个充满活力的城市,但其发展质量仍有很大的提升空间。“城市更新”是城市用来挑战自身不足、纠正所犯错误和重塑自我的工具,通过改善建成地区的物质、功能、经济、社会和环境状况,使城市更充分地发挥自己的潜力。城市土地学会中国大陆分支机构(ULI Mainland China)于2014年3月在上海召开了为期两天的城市更新研讨会,在此基础上发布了《为了更好的上海——城市更新十大原则》的报告。
1、树立远大愿景
在过去的发展中,上海已经实现了成为全国经济中心的目标;当前的城市更新同样离不开上海进入世界顶级城市行列的长期愿景。为了处理好远期和近期目标的关系,决策者必须采取战略性而不是事务性的行动。他们应制定一个既考虑基本需求、又能同时满足未来期望的愿景,需要在规划中考虑建设成本和区划要求以外的很多重要问题,比如新的开发活动将如何改善一个地区?如何创造就业?如何提供文化丰富和交流的机会以及如何可持续下去?对于长期性的思考意味着不同一般的思考,要创造长期的成功会更加复杂也会涉及更多的风险,但是应该鼓励长期性的创新方案而不是近期有利润却经受不了时间考验的方案。一定程度的风险可以使创新获得项目资金上和城市的双重回报,上海作为中国城市发展的开路先锋,应该引领城市更新战略的创新。从国际经验来看,匹兹堡成功地从钢铁城市转变为服务型经济的城市,表明了一个城市坚守其长期愿景的作用。
2、为人而设计
城市是为人服务的,建设与人为善的城市相当关键。把人放在城市设计的首要位置好像已成当今一个显然的选择,但实际却不尽然。现代城市主义的“公园塔楼”模式(tower-in-the park model)通常与“小汽车第一”的思维相伴,曾在20世纪很长一段时间里盛行。到了21世纪,那些围绕过时思想而规划建成的地区不再需要按照原有的路线进行更新。新的设计理念是人优先于汽车且更加重视社区可持续性而非个体利益。
一些对人友好的措施很基本,比如要提供与预测人口相称的基础设施和服务水平;考虑所有年龄和不同身体能力人员的良好可达性;具有人性尺度的街道界面;采用渗透性和连贯性的小街区;加强用地与交通尤其是公交的整合等。
3、保护文化遗产
在日益全球化的21世纪,很难将某个新的城市更新项目与其他项目区别开来。国际上普遍接受的最佳实践意味着这些新项目具有一些共同的属性。即便如此,场地及其使用者的特定需求、传统和关注点也应该对项目具有影响力。文化遗产不一定意味着审美或物质的选择,它可以反过来帮助设计人员认识到一个地区特定的气候环境、人们对于室内外空间的态度、特殊的文化传统或关于个性和共性的想法。像旧金山、东京、伦敦等城市的识别性不仅仅是基于它们的地标建筑,而是部分基于它们的城市设计。
城市更新还应该鼓励建立在当地先例之上的建筑,这些先例也会涉及具体的设计思想,如一些更新项目重新使用了传统屋脊线、装饰细节等中国特有图案或者乡土建筑的精神。风格再现和文化关联这两种模式都可以有效,最重要的是参照物是真实的而不是人为的;修改过而不被认可的形式或空间会失去与文化遗产的联系。为保证真正的本地性方案,城市更新项目应尽可能保留现有具有文化、历史或美学价值的建筑,尝试重新使用、加强和活化现状建筑设施,以形成新建项目所创造不出的地方特色。
4、创造整合网络
一个没有周边邻里支持的单一更新项目不可能成功;一个聚集多种最佳实践创意的孤岛不会繁荣发展。从下水道到地铁、从人行道到电力线,一座城市需要连接起来才能达到最佳状态。所有这些系统都应该被作为更新活动发生的框架。让人们方便地从家到达办公室、文化娱乐场所是城市更新的重要目标。良好的交通系统对于城市的健康发展十分关键,上海日益庞大的地铁网使居民和游客可以到达越来越多的地点,但是这个网络需要与其他交通方式(包括铁路、公共汽车、小汽车、自行车和步行网络)联系起来才最有用。
人们如何穿越城市与他们如何完成从公交站到家门口的“最后1公里”同样重要,因此在考虑交通系统时,应该像重视骨架一样重视末梢。
5、优化土地使用
城市“更新(regeneration)”中的“re”意味着重做。更新项目的土地使用强化是功能优化的一种方式,但强化不仅意味着密度,还意味着活力、可行性、灵活性、多样性、复杂性和质量。对一个场地的最佳利用不是获得最大容积率或经济回报,而是适合这个场地并能长期适应不断变化的需求。围绕着作为经济引擎的主力机构建设高密度街区是一个已被证实的模型,上海2010世博会在规划初期就考虑了其内河港口旧址的后利用,目前永久场馆周边的临时场馆用地已开始用于高密度开发。
土地开发还要遵循财务可行的原则,城市更新项目为此需要邀请潜在的开发者和使用者加入。对于禁止创造性再利用的土地使用限制可能会阻碍最佳项目的实现,虽然现有的区划法规依据充分,但它们需要针对场地使用的调整而增加灵活性。随着城市对自身的重新定义,其规划、法规和区划应与之适应。许可混合使用项目能提高一个地区的功能效率,不同的用途有助于建立功能齐全的综合性地区,把住房与就业、服务联系起来。此外,包容性区划有助于满足经济适用住房的需求,现有缺乏弹性的密度控制规则使得核心区低收入居民区的重建变得特别困难。地铁站和交通枢纽附近地区也需要较高的容积率,政府应允许建造更多的住宅单位以服务更多依赖公交的群体。应适当修订住宅规范的内容,满足今天上海的实际需要;还应考虑更新项目的个案情况从而对标准体系做出特别修改。
6、激活公共空间
公共空间是城市之肺。除了规划大手笔,小型公共空间为特定社区提供了更加亲密的场所。
在上海有些公共空间有限的地方,人们倾向于使用任何可能的空间来活动,如聚集在建筑物入口处跳舞、在商业街上遛狗或者绕着人行道的柱子练习轮滑。而城市更新能为人们规划可使用、有吸引力、充满生机、可达性强的更好的公共空间。城市不一定需要更多的开放空间,但需要更多可使用的开放空间。上海最常见的绿地不是公共的,而是门禁住宅区的私密花园。在人口高密度的情况下,城市更新应该重新考虑这些空间如何使用,以及人们如何通过它们而不是绕行。古北“黄金道”步行走廊是住宅花园的一个有趣变化,700m×60m的线性公园周围是住宅群,但不是封闭在它们内部。每个人都可以访问它,游乐区、商店和餐馆、一排树和水景使它成为一部分人的目的地,其开放性又使它成为别人的捷径。公共空间应该是参与性的,一个绿色的广场永远不会像多彩多姿的广场那样有吸引力。开放空间的目的不应该是符合规范的要求,而是让使用者充分参与,这样有利于培养公共领域的归属感和关怀。培育归属感的另一种方式是使公共空间活跃起来,除了羽毛球、纸牌游戏或太极拳等日常活动,表演、市场等偶尔的市民活动也可以为公园带来活力。持续不断的人流也可以激活公共空间,上海庞大的地铁网为在地铁站周围创造充满活力的公共空间提供了大量机会,但这种机会却常被忽视。
7、促进合作
任何城市更新项目都需要各种专家和相关方——规划师、经济学家、建筑师、工程师、景观建筑师、政府官员、投资者、开发商、市场营销人员、物业经理等等,才能取得成功。成功不仅仅是设计专业的问题,它需要促进许多人的合作以使城市更新能促进一个城市的发展。更新成功意味着到达交通便利,垃圾清运、消防安全和公安监控等管理得当,当前和未来使用者的利益得到满足,各种声音和利益带来最广泛的可能性,而在最多的选项中可能会产生最好的解决方案。政府代表和企业家对促进这些合作具有关键作用,城市管理应该更加综合并增加透明度和整合性;应该培养基层领导人,使他们成为城市更新许多过程的驱动者。
8、建设健康和可持续的社区
城市更新应该带来生态环境的改善。它可能是将废弃工厂重新用于更环保的用途,或者治理被污染的土地使其可用于建设。即使一个城市更新项目没有让场地更绿色的明确任务,它也有义务这样做。建筑物占中国能源消耗量的25%以上,城市更新为提高现有建筑能源效率和建造更多新的高能效建筑提供了机会。在21世纪,建设健康、可持续的社区是一种义务,而不是一种选择;而打造绿色环境具有吸引居民、提高土地价值的诸多好处。
城市更新项目可以从保留和保护基地现有自然资源开始,走上创造健康社区的道路。健康社区是可持续的社区,需要在场地规划和建筑施工中考虑可持续性问题。场地应尽可能保持坡度、河道、古树等固有特征,最好的场地规划是利用给定的地形条件,而不是将其推平为理想化的用地导致特点缺乏。实际上,区别于相邻用地的便利设施就形成场地特色,应鼓励采用“微创”建设。地区可持续性还取决于更新的质量,应该从高质量设计开始。规划师、城市设计师、建筑师、景观建筑师、工程师和相关专业人员都是他们所在领域的专家,忽视他们的投入是错误的开始;接下来是高质量的材料,将高质量的建设、训练有素的工人和有经验的监督与这些材料相结合,使之在项目生命周期中从始至终都是美丽的;最后也是最重要的是可持续发展有赖于强有力的管理,要使项目在多年以后看起来像开放时一样好,时间、金钱和工作投入都不应该在一个项目完成后就此结束。
可持续发展的措施不限于场地内部。应该通过优先考虑公共交通、小型街区、密集路网和混合用途的发展来鼓励步行者和自行车友好型社区。
9、整合经济发展
城市更新提供了一个地点重新思考其经济发展的机会。现状用途不必重复,既有内涵也不必固守;相反,城市更新的目标应该是为使用土地的人提供最好的使用功能,从而提高生产力、增加活力和就业机会。重新思考地区经济发展的一个方法是找出潜在的增长集群,具体更新项目可以与志趣相投的项目一起形成新的身份。除了集中的医疗设施、研发中心和教育机构,专注于知识经济、旅游业和制造业的集群也属于这种增长机会。
上海西岸(徐汇滨江)以媒体和文化产业作为规划的核心,梦工厂动画工作室的目的是吸引其他国际公司在浦江畔形成42hm2的“媒体港”。西岸拥有上海一部分的工业和航空遗产,其中许多已被纳入地区更新,如龙博物馆和余德耀美术馆重新使用了煤炭输送平台和一个飞机库。新媒体和旧基础设施的结合给西岸带来了独特的外观和感觉,而功能使用的重点则为经济发展指明了方向。今后可通过扶助创业的经济机构来帮助创造此类的发展集群。面向宏大而一致的愿景的大规模干预对促进经济发展有其作用,但一个地方也可以随着时间推移慢慢地有机改善。上海田子坊街区展示了自下而上的更新能力,从少量艺术家在这个旧的居住和厂区内集中开始,底层开设零售和餐厅而上层保留住房,逐渐成为一个支持艺术空间的复兴区域,这种折衷混合形成了自上而下重建项目难以复制的美感。
城市更新项目应该考虑它想要对其社区说些什么,如何让它的使用者阅读,比如它是促进积极生活方式的滨水社区还是具有活力中央餐厅的综合办公楼?为更新项目或地区创建一个品牌,有助于引导人们在多种选项中做出选择,吸引特定的用户。上海的“创意集群”把原来的工厂和仓库改造为服务创意产业的中枢,诸如八号桥、红坊和M50已经建立了自己的名字,吸引人们注意它所提出的特别愿景。
10、促进多样性且使之美丽
成功的城市更新促进功能、人口和审美的多样性。具有单一用途、用户类型和外观的建筑群可能是单调的,进而导致无聊和废弃。任何城市最有趣的部分包括各种惊喜,纽约东村将高档精品店、折扣袜商、4.2hm2的汤普金斯广场公园、乌克兰教堂和博物馆以及充斥印度餐馆的街道混合在一起。这种多样性吸引了不同类型的使用者,以其特有方式发现该邻里的吸引力。俗话说,变化是生活的调味剂,让这种变化蓬勃发展就是让任何城市中心繁荣昌盛。
为了促进功能多样性,更新项目应该包括混合使用。
促进人口多样性有助于确保城市更新不必绅士化,不能仅为少部分负担得起的人改善资产,而是要为所有人提供平等的公共设施和社会服务;那些排除原居民和使用者的复兴项目,其造成的社会和经济问题会抵消积极影响。
促进多样性也意味着提供美学选择,给予潜在买家和用户真正的可选项。上海的城市化可能使它形成一个连续的肌理,但每个城市更新项目仍可以建立其独特的身份。例如在浦东大的规划中增加更多选择会更助其成功,因为更多的人能够在那里找到想要的东西。通过一系列不同风格来增加物质空间的多样性,可以提供适销对路的产品,为此应鼓励开发商聘请多个建筑师参与大型项目,以实现最大的多样性。
促进多样性是将一个地方从被厌恶变为被看好的方式。功能改善尚且不够,还应该致力使之成为居民、用户能感受到情感联系的美丽的地方。当然,美的理念因人而异:一些看起来豪华的建筑可能对其他人来说很俗气;景观公园可能被认为是当代设计的顶峰或完全无趣。但是,美的一贯之处在于它带来的乐趣而不仅仅是它的美学。城市更新的美意味着创造一个促进社区发展的地方,它具有独特的个性和身份,给用户带来归属感。
总之,该报告响应了上海城市更新的愿望和挑战,提出了以十项原则为优先的可能解决方案,对于指导当前转型背景下的上海城市发展与建设十分及时。这些原则虽着重于上海的特殊需求,但能为不同规模、年代和地区的城市提供参考。所有的城市环境都是可变的,需要对其进行战略管理,只有通过当前的持续更新,才能逐步实现未来更好的城市和更美好的生活。
来源:ULI, ULI Foundation, ULI Asia Pacific. Ten principles for urban regeneration: making Shanghai a better city[R]. 2014. http://asia.uli.org/wp-content/uploads/sites/2/ULI-Documents/Ten-Principles-for-Urban-Regeneration.pdf
(供稿:刘冰)