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03城市设计与详细规划(陈晨) 发布时间: 2018-12-06 点击: 2176

历史保护会加速邻里变化吗:纽约市历史保护的经验借鉴
研究问题及其重要性:许多研究考察过历史保护对于物业价值的影响,但是这些历史保护项目如何影响邻里构成却较少受到关注。该文作者试图探讨历史街区的设立是否有助于改变纽约市社区的种族构成及其社会经济地位。通过汇集该历史街区的人口普查区域的数据,作者研究了纽约市的社区在被指定为历史街区前后产生的变化。首先,作者利用家庭收入、贫困率和拥有大学学位的居民比例来表征社会经济地位,考察了在设立历史街区后人口普查区的社会经济状况是否相对于其他街区有上升趋势,并进一步调查了历史街区的设立是否影响了人口普查区种族构成的变化。最后研究了住房市场特征的变化,以了解人口变化背后的机制,例如租金上涨或房屋所有权比率是否相对于其他街区有所增加。通过研究城市中特定区域被设立为历史街区后发生的人口变化,有助于检验历史保护对于社区和城市的影响。
数据和研究方法:作者通过十年一次的人口普查和美国社区调查的数据来描述纽约市人口普查区的社会经济地位、种族构成和住房特征。研究邻里变化的一个关键挑战是人口普查区域的边界随时间而变化。为了解决这个问题,作者基于邻域变更数据库(Neighborhood Change Database),使用2010年定义的道路边界,利用基础人口普查区块数据为1970年、1980年、1990年、2000年和2010年的固定边界人口普查区提供人口统计和住房数据。将样本限制在位于城市32个社区内的人口普查区域,同时要求这些区域在每个人口普查年拥有100个以上的居民,且到2010年至少有一个税号(tax lot)或地号(tax parcel)位于历史街区中。这样在32个社区中一共得到了1001个人口普查区。除少数个案以外,对每个区域在1970年、1980年、1990年、2000年和2010年进行了5次观察,共产生4998个年度观察区域。
由于历史街区的边界与人口普查地区不完全一致,作者依据城市规划部的主要土地使用税收产量,即PLUTO(Primary Land Use Tax Lot Output)数据来确定历史街区对社区的渗透作用。PLUTO数据集涵盖了纽约市每个税号或地号(tax lot or parcel)的一条记录。其中的指示器用于识别该批量数据是否位于历史街区内,如果是,则显示出该历史街区的名称。通过将这些记录与纽约市地标保护委员会(Landmarks Preservation Commission)的行政数据联系起来,确定每个历史街区的指定日期,进而就可以确定特定年份历史街区内每个人口普查区的税收份额。对于每个区域,还可以确定到2010年将位于历史街区内的地段份额。根据历史街区内的地块份额,将每个十年中的每个人口普查区划分为以下四个类别:历史街区占0%、历史街区占1%至24%、历史街区占25%至75%以及超过75%的历史街区。
作者在分析中考虑了社区的住宅构成的两个关键方面:社会经济地位和种族构成。表征社区的社会经济状况主要有三个指标:贫困率、平均家庭收入的对数以及拥有大学学位的居民的百分比。社区的种族构成划分方法是:非西班牙裔白人(将其标记为白人百分比)的流动居民的百分比和黑人的百分比。同时为阐明邻里变化的机制,作者还研究了当地住房的变化条件,即考虑邻里住房拥有率和中位数租金的对数。
研究发现:社区的相对社会经济状况在被指定为历史街区后有所改善。平均而言,受过大学教育的居民比例和平均家庭收入增加,贫困率相对于周围的人口普查区有所下降。可见通过吸引高收入和更多受过教育的居民,使得纽约市包含历史街区在内的社区的经济地位确实有相对提高的现象。房屋持有率在该区域被设立为历史街区后有所增加,但是房屋租金没有变化,并且没有证据表明街区内出现种族更替的现象。总之,历史保护街区的设立确实起到了促进城市社区经济复苏的作用,但这些变化也有可能使低收入居民难以进入社区。
规划启示:规划者应在历史保护的诸多好处与社会经济变化的现实之间寻求一种平衡,通过政府的努力来保护社区的历史性设施——这可能会吸引高收入、受过大学教育的居民进入社区,但同时也应确保原住民不被驱逐出社区。政府在做出土地利用决策时应确保负责历史保护的官员与住房机构和组织相互协调,以保证在这些历史街区内或临近地区的原始居民仍能住在他们可负担的起的住房内。如果能够消除上述对于低收入人群的潜在负面影响,历史保护就不只是许多批评者所说的另一种形式的“绅士化”了。
来源:BRIAN J. McCabe & ingrid gould ellen does preservation accelerate neighborhood change? examining the impact of historic preservation in New York city[J]. Journal of the American Planning Association, 2016, 82: 2, 134-146, DOI: 10.1080/01944363.2015.1126195

大型零售商店对市中心商业的影响:对戴维斯市的Target商店的案例研究
研究问题:大型零售商店因其低廉的价格、广泛的购物选择以及一站式的购物体验而备受消费者喜爱,然而有关大型零售超市对社区的影响也一直争论不休。反对者认为这些商店会造成商品过剩、排挤本地个体商户以及压低本地雇员的工资。此外,研究者也经常强调这些商店对于公共健康和社区凝聚力的潜在负面影响。本文以戴维斯为例,研究了Target商店对于市中心商业的影响,目的是为大型零售商业的影响提供一些新的见解。
研究方法与数据:本文作者重点关注人们在戴维斯市中心、市中心以外(但仍在戴维斯城内)的地区以及戴维斯城外这三个地理区域的实体店的购物和网购,使用重复横断面调查(repeat cross-sectional survey)的方式研究在Target开业前后每个地点人们的购物频率和消费情况,以揭示购物方式的整体变化和在每个地点消费的分布情况。作者从私人营销公司购买了5000名随机选择的戴维斯居民的姓名和地址,在2009年9月底即Target商店开业前不久以及一年后进行了两次网络调查。在2009和2010年分别共有1018和1025名居民完成了调查,每年的总体回复率约为23%。作者将“购物”定义为不仅是购买,还包括浏览和收集有关商品的信息。在每次调查中询问了受访者最近一次去往市中心的行程及目的,同时罗列了Target出售的商品清单,询问受访者在三个不同地理区域中的任何商店以及在线购买这些商品的情况,具体包括去每个购物点的频率,以及最近一次的购物地点,距今多久、购买或浏览过的商品、是否购买商品以及购买的花销。调查还包括受访者的人口学特征及其对不同购物地点的看法。
使用重复的横断面调查(repeat cross-sectional survey)而不是小组调查的方法无法分析个体购物变化,但是可以整体比较受访者样本的平均出行频率,最近出行的支出以及在每月在每个地点的支出。在这种综合分析中,对报告中最近一次出行支出(而不是多次出行的支出)的依赖性相比同样的个体分析较低,最近出行高于典型支出的可被低于典型支出的所抵消。
研究发现:首先是购物地点的变化。在Target开业后,受访者对于研究中所涉及的商品的购物总次数并未发生改变,约为平均每年162次和每月13.5次,但是购物地点发生了变化。在Target开业一年后,受访者平均每月在Target 购物2次,同时减少了去其他地点购物的次数,绝大多数是市中心以外戴维斯城内以及戴维斯城外的商店,每月大约减少一次。而在市中心购物和网购的次数均未发生显著变化。Target开业后受访者在不同地点购物的数量比例和花销也发生了变化。最受影响的是外地商店,受访者更少从这里购买清洁用品、洗漱用品/化妆品、儿童服装、游戏玩具、小家电以及劳保用品,平均每次减少17美元的花销。
其次是每个购物地点总支出的变化。受访者第一年、第二年在所有的购物地点购买Target能够提供的商品都需平均每月花费1000美元。但在Target开业后,购物地点的支出分配发生了很大变化,在Target的支出取代了其他地点的支出。在第二年,受访者平均每月在城内的Target花费128美元,占月总支出的14%。这些支出对城外商店的消费产生的影响最大,由每月513美元减少到322美元,城外消费所占有的份额由54%减少至35%。在第二年城内市中心以外的商店消费也由每月186美元减少到每月125美元,占比由19%降至14%。市中心的消费和网络消费分别略有上升和下降,但这些变动不具有统计学意义。
此外,作者还通过对受访者对不同购物地点看法的分析,探讨了Target对于市中心购物的替代性。结果显示受访者对不同购物地点特征的看法存在差异,表明Target并非是市中心购物的替代;在Target的购物体验也不同于在市内中心区外以及市外商店,可见Target使戴维斯居民现有的购物选择更加广泛化而不是同质化。
综上所述,调查研究结果表明,戴维斯Target商店对于市中心商业的影响十分有限。Target开业后,戴维斯城外提供与其类似产品和购物体验的大型商店和小型连锁店受到的影响较大,而市中心提供特色产品和不同购物体验的商业受到的影响较小。
规划启示:戴维斯作为大学城的人口优势以及与周边城市分离的先天优势有助于保护其免受大型零售商店的潜在负面影响。作者仍然强调了保护和维持城市中心区活力的重要性。规划者可以通过引入各种类型的活动以及提升市中心的购物体验来增强市中心的活力,从而使其免受大型零售商店的潜在影响。然而在电子商务蓬勃发展的21世纪,大型零售商店的未来仍具有不确定性,越来越多的社区将可能面临如何在这些商店被废弃而成为“鬼盒”时如何对其进行高效的再利用。城市不仅要考虑它们在当下扮演的角色,还应考虑其在未来可能发挥的作用。
来源:SCIARA G C, LOVEJOY K,HANDY S. The impacts of big box retail on downtown: a case study of target in Davis (CA)[J]. Journal of the American Planning Association, 2018, 84: 1, 45-60, DOI: 10.1080/01944363.2017.
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(供稿:刘爽)